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潘石屹違背諾言再賣樓:49.44億出清上海凌空SOHO




10月23日,農歷九月初四,二十四節氣中的霜降。作為秋季的最后一個節氣,霜降意味著天氣漸冷、初霜初現,冬天即將來臨。


潘石屹選擇在這樣一個日子將上海凌空SOHO全部賣掉。


10月23日晚間,SOHO中國公告宣布,與基匯資本旗下一家于香港注冊成立從事房地產投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項目公司的全部已發行股本訂立框架協議。初始代價基于訂約方協定的凌空SOHO項目資產價值50.08億元厘定,主要根據于2017年8月31日目標公司及其附屬公司的營運資金凈值及凌空SOHO項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。


據此,建議出售事項的初始代價為29.54億元,算上于公告日期凌空SOHO項目公司未償還境內銀行貸款本金19.90億元,基匯資本此番接盤代價達到49.44億元,較訂約方協定的SOHO項目資產價值人民幣50.08億元尚有6400萬元差距。


回顧凌空SOHO的“前半生”,尚未開業SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程,在持有三年之后,凌空SOHO仍難逃被出清的命運,而在這背后,包括雙方的交易對價,該項買賣的交易本身,都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。


49.44億再售凌空SOHO


潘石屹每年一賣的慣性動作在今年似乎有所加劇,在6月底宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業、7月初宣布正式啟動北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩項目整售的三個多月后,仿佛是為了兌現承諾,亦或是為了加速推出,潘石屹再度出手,49.44億出清凌空SOHO.


10月23日晚間,SOHO中國公告宣布,于2017年10月17日,搜候(香港)(公司的全資附屬公司)(作為賣方)、SOHO中國(作為擔保人)與基匯資本旗下一家于香港注冊成立從事房地產投資及管理的公司(作為買方)就建議出售目標公司的全部已發行股本訂立框架協議,而目標公司間接持有凌空SOHO項目。


據觀點地產新媒體查閱,框架協議于2017年10月23日賣方收取誠意金后生效。經框架協議的訂約方公平磋商后,初始代價基于訂約方協定的凌空SOHO項目資產價值50.08億元厘定,參考凌空SOHO項目于2017年6月30日的評估賬面值46.41億元厘定,主要根據于2017年8月31日目標公司及其附屬公司的營運資金凈值及凌空SOHO項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。于公告日期,未償還境內銀行貸款本金為19.90億元。


據此,建議出售事項的初始代價為29.54億元。換言之,算上未償還境內銀行貸款本金,基匯資本此番接盤代價達到49.44億元,較訂約方協定的SOHO項目資產價值50.08億元尚有6400萬元差距。


SOHO中國稱,根據集團的未經審核賬目,凌空SOHO項目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元,且其協定價值50.08億元較其截至2017年6月30日的總成本高約85%。


由于凌空SOHO項目已經重估賬面價值,基于凌空SOHO項目于2017年6月30日的賬面值及根據框架協議協定的凌空SOHO項目的資產價值,預期集團將自建議出售事項錄得毛利約3.67億元。


資料顯示,2010年8月,SOHO中國通過掛牌出讓取得凌空SOHO的土地使用權,對價為15.62億元。凌空SOHO位于位于上海虹橋臨空經濟區,總建筑面積約34.3萬平方米,總規劃可售/可租建筑面積22.83萬平方米,包括辦公室面積19.44萬平方米及商業物業3.39萬平方米。


2014年9月,SOHO中國宣布將凌空SOHO 10萬平米物業出售給攜程旅行網,用作其未來業務發展的辦公室,交易金額為30.5億元人民幣。出售完成后,公司仍持有凌空SOHO的剩余面積12.82萬平米作為投資物業,包括辦公區約103,014平方米及商業區約25,161平方米。


2014年11月,凌空SOHO正式開業,此后SOHO中國持有其三年,直至今年7月初,SOHO中國突然宣布,啟動該項目與北京光華路SOHO整售。


據觀點地產新媒體查閱,凌空SOHO出售后,SOHO中國在全國仍擁有22個項目近380萬平方米投資物業,大部分均位于北京、上海的核心地段。


買賣雙方的商用博弈


回顧凌空SOHO的“前半生”,尚未開業SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程,在持有三年之后,凌空SOHO仍難逃被全部出清的命運,而在這背后,包括雙方的交易對價,該項買賣的交易本身,都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。


觀點地產新媒體了解,SOHO中國每年賣一次資產幾乎已成慣例,2014年2月52.32億售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場予金融街控股;2014年9月30.5億售上海凌空SOHO部分物業予攜程網;2016年7月32.22億售上海世紀廣場國華人壽保險;2017年6月35.73億售上海虹口SOHO予吉寶置業等,都是此間范例。


但步入2017年,潘石屹變賣資產的速度似乎正在加速。據觀點地產新媒體查閱,早在2016年中期業績會的時候,潘石屹就高調宣布,將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個項目劃入非核心物業范圍,拿出來銷售。


到了2017年年初的全年業績會上,潘石屹又反口,說不賣了,理由是外匯管制之下出售資產回收的資金沒有更好的投資路徑,“持有境內資產好過持有人民幣”。


但僅僅過了三個月時間,潘石屹就違反了“諾言”,將虹口SOHO以35.7億賣給了吉寶置業,緊隨其后還宣布將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當中。


觀察潘石屹近幾年的出售路徑會發現,老潘賣的幾乎都是上海的資產,此次凌空SOHO出售完成后,SOHO中國在上海將只剩下SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個項目,總建面55.45萬平方米。


頻繁出售上海資產,是否意味著老潘不看好上海的辦公市物業租賃市場呢?


對此,SOHO中國在公告中就表示,出售事項是鑒于中國近期房地產市場發展,董事認為,從出售凌空SOHO項目將產生的預期現金流及利潤來看,建議出售事項為集團以公平值變現其于凌空SOHO項目投資收益的良機。


有意思的是,此次的交易雙方,SOHO中國可以說是賣賣賣的看空派,而基匯資本卻稱得上是買買買的典型代表。SOHO中國認為是賣的好時機,基匯資本卻認為是買的好機會。


細數近年來基匯資本在內地的收購史,就包括聯手太古地產收購北京三里屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”御苑18號公寓、收購北京盈科中心、與華發股份聯合投資開發華發新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。


而就本次買入的凌空SOHO而言,公告披露,2015年及2016年全年,凌空SOHO項目分別錄得經審核收入(即租金收入)約7000萬元及1.43億元。截至2017年6月30日止六個月,凌空SOHO項目的未經審核租金收入約為9000萬元。


假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空SOHO,而凌空SOHO未來年租金收入定在1.8億元,撇除資產未來可能有的增值空間和運營成本不計,按照49.44億元的買入價計算,基匯資本將需要超過27年才能夠收回投資。


但作為著名的世界級資產炒家,基匯資本會否長期持有凌空SOHO項目仍然具有極大的不確定性,剛剛過去的7月份,基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數業權10億港元出售給一家基金公司。


或許,凌空SOHO的“下半生”,仍難逃繼續流轉的命運。


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